購入したマイホームが欠陥住宅であることが発覚した場合には、購入者としてはどのような権利を行使することができるのかといったご質問をいただくことがあります。
当記事では、欠陥住宅が発覚した場合の対応方法と流れについて詳しく解説をしていきます。

欠陥住宅が発覚した場合の対応方法

建築・購入したマイホームが欠陥住宅であった場合には、建築をした請負業者や販売先の業者に対して契約不適合責任というものを追及することができます。

契約不適合責任の内容としては追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除があります。

・追完請求
追完請求は売主や請負人に対して、契約内容に合致する品質の目的物を引き渡すように請求することができる権利のことを指します。
欠陥住宅が引き渡された場合には、欠陥部分の修繕を売主もしくは請負人が負担する形で行い、それを引き渡すことで追完がなされます。
代替物を渡すことで追完をすることも可能ですが、不動産の代替物は場所自体が変わってしまうことや、非常に高額な費用がかかってしまうものであることから、基本的には修繕といった形でなされます。

・代金減額請求
住宅に欠陥が存在することによって、住宅の価値が減少していることを理由に、売主や請負人に対して売買代金もしくは請負代金の減額を請求することができます。
代金減額請求については、事前に相当の期間を定めた上で履行の追完をするように請求し、その期間内に追完がなされない場合に行使することが可能です。

もっとも、追完が不可能である場合や、相手方が明確に追完を拒絶しているような場合には、催告なくして代金減額請求をすることができます。

・損害賠償請求
追完請求や代金減額請求に加えて、欠陥部分のせいで住宅の一部が使えなくなったことや転居しなければならなくなったことを理由に、損害賠償請求をすることが可能となります。

・契約解除
売主や請負人に対して相当の期間を定めた上で、欠陥の修繕などを求めたにもかかわらず、履行されない場合には、契約を解除することができます。
もっとも、その欠陥が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微なものである場合には、解除が認められないことがあるため注意が必要となります。

欠陥住宅の対応の流れ

① 内容証明郵便の送付
まずは売主もしくは請負人に対して、内容証明郵便による通知を行います。
内容証明郵便は、送付した郵便物の内容を、郵便局が証明してくれるものであり、訴訟に発展した際に強力な証拠となります。

② 条件提示と交渉
内容証明郵便により通知がなされた後は交渉を行い、相互に和解のための条件を提示することとなります。

③ 和解契約の成立
双方が提示した条件で納得ができた場合には、和解協議書を作成し、お互いに調印をすることで和解が成立します。

和解が成立した後には、協議書の内容に従って、賠償金の支払いや修繕などが行われていくこととなります。

どうしても和解に至らない場合には、訴訟にまで発展する可能性があることも念頭に入れておくと良いでしょう。

不動産に関することはましも法律事務所にお任せください

このように、欠陥住宅であることが判明した場合には、買主もしくは注文者はさまざまな権利を行使することが可能です。
もっとも、これらの権利行使には、相手方保護のために除斥期間と呼ばれるものがあり、これを過ぎている場合には権利行使ができない場合があるため、注意が必要となります。
そのため、欠陥を発見した場合には放置することなく、すぐに弁護士などの専門家に相談をし、解決を目指すのがベストな選択といえるでしょう。
ましも法律事務所では、欠陥住宅をはじめとした、不動産関連のトラブルについても専門的に取り扱っておりますので、お困りの方はお気軽にご相談ください。